Waarom is de "Nota Simple" zo'n belangrijk document bij het kopen van een huis in Spanje?
Eerst even dit, de "Nota Simple" is een document dat bestaat uit niet meer dan 3 kantjes A4 formaat waarin je alles kunt vinden over de woning die je wilt gaan kopen. Daarom is dit document zo'n belangrijk controle instrument voor de koper.
Hoe eerder, hoe beter.
Als je een huis in Spanje gaat kopen zou je de "Nota Simple" al in een heel vroeg stadium in je bezit moeten hebben of in ieder geval inzage in dit document kunnen hebben. In veel gevallen komt "Nota Simple" pas in een later stadium op tafel. 
Waarom kreeg ik het document pas later te zien?

Read more: De "Nota Simple" onmisbaar document bij kopen van huis in Spanje.

De voorlopige koopovereenkomst voor een huis in Spanje kent 3 belangrijke punten. De aanbetaling, de boeteclausule en de verdeling van de aankoopkosten. De eerste 2 punten heb ik  al in de 2 voorafgaande koperstips onder de loep genomen.

De tekst over de verdeling van de kosten bij de aankoop is het 3e belangrijke punt.

In dit stukje tekst van de koopovereenkomst wordt vastgelegd welk deel van de aankoopkosten de koper betaalt en welk deel de verkoper voor zijn rekening neemt. Dit moet in de voorlopige koopovereenkomst worden vastgelegd om discussie achteraf te voorkomen.

Read more: Kostenverdeling in voorlopige koopovereenkomst

De boeteclausule.

De boeteclausule is vooral een belangrijk punt omdat de koper het bedrag kan verliezen dat hij aanbetaalt, maar ook de verkoper zou hetzelfde bedrag kunnen verliezen.

Wat is de hoogte van het boetebedrag?

Meestal wordt het bedrag dat de partij die zich terugtrekt verliest, gelijkgesteld aan het bedrag van de aanbetaling die is gedaan. Zowel de koper als de verkoper accepteren het risico dit bedrag te verliezen als ze een voorlopige koopovereenkomst aangaan waarin een boeteclausule is opgenomen.

Waarom wordt deze clausule opgenomen?

Read more: De boeteclausule in de voorlopige koopovereenkomst

De aanbetaling. 

Op het moment dat er overeenstemming is over de koop zal er een voorlopige koopovereenkomst opgemaakt worden. Een van de belangrijkste elementen in de koopovereenkomst is de aanbetaling.
Zonder aanbetaling geen overeenkomst.
Een voorlopige koopovereenkomst zal altijd zo opgesteld zijn dat er voor een bepaalde datum een eerste betaling gedaan moet worden. Verder zal zijn opgenomen dat wanneer de koper de aanbetaling niet tijdig doet, de voorlopige koopovereenkomst geen waarde heeft.

Read more: Aanbetaling bij voorlopige koopovereenkomst

De betaling bij de overdracht.
Veel dingen bij de aankoop van een huis in Spanje lopen anders dan bij de aankoop van een huis in Nederland. De betaling bij de overdracht is er één van.

De Nederlandse notaris.
In Nederland maak je een dag voor de overdracht de koopsom over op de derdengelden rekening van de notaris. Na het tekenen van de koopakte maakt de notaris de koopsom over aan de verkopende partij. Indien er sprake is van een hypotheek zal de notaris ook de hypotheek betalen uit de koopsom en daarna het restant overmaken aan de verkopende partij.

Read more: Hoe betaal je de koopsom bij de notariële overdracht?
Top 5 mistakes when buying a house in Spain.

Many buyers of a house in Spain make the mistake of doing the following in the purchasing process.

1. Make the first payment too fast.
Before you make a first payment to the seller, you must be sure that you have negotiated everything you would like. Once you have paid anything, it is more difficult to negotiate with the seller. The seller already has a portion of the purchase price and therefore your negotiating position is weak.
 

De "Registrador" zorgt dat de woning op jouw naam wordt geregistreerd. Pas dan ben je veilig en kan de koopakte de kast in.

Akte getekend en betaald, maar het huis nog niet op naam geregistreerd.

Als je bij de notaris naar buiten loopt, de koopakte hebt getekend en de koopsom hebt betaald moet er nog een hele belangrijke stap gezet worden. Het huis dat je net gekocht en betaald hebt moet nog worden geregistreerd op jouw naam. Dat gebeurt in het eigendomsregister. De baas van het eigendomsregister is de griffier in het Spaans de "registrador".

 

Read more: Let op, akte gepasseerd huis nog niet op naam.

Een van de eigenaren was niet op de hoogte van de verkoop. Hoe kan dit gebeuren en wat zijn de gevolgen voor de koper?

Hoe kan dit gebeuren?

De woning wordt te koop gezet.
Moeder had na het overlijden van haar man het vruchtgebruik van de woning gehouden. En de woning was in het bezit van de 3 kinderen gekomen. De woning kon nu  worden verkocht omdat moeder in verband met haar leeftijd geen gebruik van de woning meer kon maken.
Een van de kinderen, de zoon, was het zwarte schaap van de familie maar ook hij was een van de eigenaren. 

Read more: Zijn alle eigenaren wel op de hoogte van de verkoop.

Dit artikel schrijf ik in reactie op een email die een lezer van Kopers Tips stuurde. Wat hier gebeurd is komt vaker voor en daarom belangrijk om onder de aandacht van toekomstige huizenkopers in Spanje te brengen.

Hier onder de de email die ik ontving.
Hallo Rinus, 

We kennen elkaar niet persoonlijk maar ik volg regelmatig jouw publicaties en die zijn over het algemeen erg interessant.
Echter de vraag waar ik mee loop is nog niet in behandeling geweest en ik hoop dat je mij niet kwalijk neemt dat ik hem op deze manier ga stellen.

Read more: Zonder het te weten met wit geld naar zwart geld

Je koopt een woning in Spanje en op de woning rust nog een hypotheek die moet worden afgelost. Iets wat vrij normaal is en daarom regelmatig voorkomt. Maar ook iets waar je zelf als koper zeer alert op moet zijn. Je neemt namelijk ook de bestaande hypotheek over als die niet correct wordt afgelost.

Spaanse manier van betalen bij de notaris.
Het probleem zit in de Spaanse manier van betalen van de woning die je gaat kopen.

Read more: Let bij je aankoop op de nog bestaande hypotheek.

Your translator is the linchpin in the transfer.
On signing the deed at the Spanish notary, it’s essential to understand the words. The process, therefore, pivots around the translator.
It is the translator who guides you through the whole process of the property transfer at the notary. On him you must blindly trust. He is the linchpin in the transfer.

Read more: Your translator is the linchpin in the transfer.

Buy from an inheritance.
Buying a property in Spain from the hand of heirs is often very worthwhile. The children usually have no interest in the property that their parents bought in Spain in the 70/80’s. Most likely, they want the cash as quickly as possible and the selling price is less important.

Sign the sales contract? Yes ... no ... Notary.
The property may have been put up for sale although the inheritance has not been completely settled.

Read more: Be careful when buying from an inheritance.